Købsaftalen 

En købsaftale er en aftale mellem køber og sælger, hvor vilkårene for handlen fastlægges. Salgsopstillingen på ejendommen er også en del af købsaftalen. Når køber underskriver købsaftalen, kaldes det et købstilbud. Inden sælger underskriver, vil ejendomsmægleren - som sælgers repræsentant - gennemgå købsaftalen og et endeligt salgsprovenu, der er udarbejdet på grundlag af købsaftalens vilkår. Det sikrer, at sælger kan se sit endelige overskud/underskud i forbindelse med salget af ejendommen. Salgsprovenuet gennemgås naturligvis ikke med køber.

 

Ejendomsmægleren kan også arrangere et møde med sælger og køber, så vilkårene for handlen kan aftales endeligt. Køber kan vælge at købe ejendommen enten kontant eller finansieret.
Købsaftalen kan gøres betinget af både køber og sælger.

 

Det betyder, at der er forhold, der skal bringes i orden, inden handlen er endelig. Det kan fx være, at køber betinger sig, at bank og advokat kan godkende aftalen, eller at huset kan forsikres mod svamp- og insektangreb.

 

Oplysninger fra sælger

I købsaftalen og i salgsopstillingen skal sælger give køber en række oplysninger om ejendommen. Det er vigtigt at være opmærksom på eventuelle fejl i oplysningerne. Er du i tvivl, bør du kontakte ejendomsmægleren. Så undgår du ubehagelige overraskelser, både som køber og som sælger.

 

Mangelansvar

Sælger har som hovedregel et 10-årigt mangelansvar for så vidt angår skjulte fejl og mangler på ejendommen. Sælger har mulighed for at frigøre sig for dette ansvar, ved at få udarbejdet en tilstandsrapport og el-rapport på ejendommen og forelægge rapporterne for køber sammen med tilbud på en ejerskifteforsikring og skriftligt tilbud om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien.

 

Tilstandsrapporten, el-rapporten og forsikringstilbuddet sikrer sælger mod ubehagelige erstatningskrav fra køber efter handlen, og køber kan vælge at tegne ejerskifteforsikringen, og således være forsikret mod fejl og mangler, som ikke er kendte på underskrifttidspunktet. Alternativt skal køber føre en langvarig retssag mod sælger. 

 

Både tilstandsrapport, el-rapport, tilbud om ejerskifteforsikring og tilbuddet om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien skal udleveres til køber, og køber skal have at vide, at sælger er frigjort for ansvar for fejl og mangler, uanset om køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen eller ej. Alt dette skal ske inden køber underskriver købsaftalen. Det sørger vi for. Disse regler gælder, når handlen omfatter en ejendom, der hovedsageligt anvendes til beboelse af sælger eller køber.

 

Der er dog nogle ejendomme, hvor det ikke er muligt at frigøre sig for sit sælgeransvar, fx erhverv, landbrug, aktielejligheder og andelsboliger. 

 

Vi fortæller naturligvis, om ejendommen er omfattet af reglerne.

 

Energimærkning

Sælger skal sørge for, at der udarbejdes energimærke og energiplan på boligen. Energimærkningen er en varedeklaration, som fortæller om ejendommens energimæssige stand. På energimærket giver energikonsulenten sin vurdering af husets energimæssige tilstand, herunder det beregnede forbrug af varme samt omkostningerne hertil. Desuden beskriver energikonsulenten på en energiplan sine registreringer og vurderinger fra gennemgangen af huset og kommer med forslag til eventuelle forbedringer for at nedsætte forbruget. Såfremt det er muligt, opgiver sælger husstandens forbrug af varme i det foregående år. Hvis der er stor forskel mellem det oplyste forbrug og det beregnede forbrug, vil konsulenten i energiplanen give et bud på, hvad forskellen skyldes.

 

Løsøre/tilbehør

Når købsaftalen er underskrevet, har køber samtidig accepteret at overtage det løsøre, der følger med i handlen. Hvis der stadig er garanti på det medfølgende, overtages denne. Inden købsaftalen skrives under, er det derfor vigtigt at gøre ejendomsmægleren opmærksom på, hvis der i salgsopstillingen er ukorrekte oplysninger om løsøre/tilbehør, der medfølger. Sælger har ansvaret for, at løsøret er funktionsdygtigt på overtagelsesdagen.

 

Flere købstilbud

Det er muligt, at der er flere, som ønsker at købe den samme ejendom. Det er sælger, der vælger, hvem der skal købe ejendommen. Hver gang der gives købstilbud på en ejendom, får sælger tilbuddet. Det er først, når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, at der er indgået en handel. Indtil sælger har accepteret købers tilbud, kan køber tilbagekalde tilbuddet uden yderligere omkostninger.

 

Køber kan fortryde

Selvom købsaftalen er underskrevet af både sælger og køber, har køber mulighed for at fortryde handlen. Fortryder køber handlen, skal dette meddeles senest seks hverdage efter, at køber er blevet bekendt med sælgers underskrift. Køber skal inden for samme frist betale sælger eller sælgers ejendomsmægler en godtgørelse på en procent af den kontante købesum. Vær opmærksom på, at man som køber ikke har ret til at fortryde, hvis ejendommen har landbrugspligt på handelstidspunktet.
Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, indbetaler køber den første del af udbetalingen hos ejendomsmægleren. Resten indbetales til sælgers bank før indflytningen.

 

Endelig købsaftale

Købsaftalen er endelig, når:

 

  • Forbehold i købsaftalen er opfyldt, fx advokatens eller pengeinstituttets godkendelse
  • Udbetalingen er deponeret
  • Købers øvrige økonomiske forhold er afklaret
  • Køber ikke længere har mulighed for at fortryde handlen.

 

Optagelse af ejerskiftelån

Herefter går sælgers eller købers pengeinstitut i gang med at optage og tinglyse eventuelt nyt ejerskiftelån. Efter tinglysningen indfries de lån, som køber ikke skal overtage. Herefter kan restbeløbet udbetales til sælger. Ejerskiftelånet kan være et kontantlån, et obligationslån eller et rentetilpasningslån. Løbetiden kan være op til 30 år. Køber har ret til at vælge anden finansiering end den, der står i købsaftalen.

 

Hvis køber vælger en anden finansiering, skal det ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Rent praktisk beder køber blot ejendomsmægleren om at anføre den finansiering, der ønskes, i købsaftalen.

 

Kurssikring

Der er altid risiko for, at obligationskurserne kan ændre sig fra tidspunktet for underskrift af købsaftalen, til ejerskiftelånet kan udbetales. Som hovedregel er det køber, der har kursrisikoen. Det er derfor vigtigt, at køber hurtigst muligt tager stilling til, om der skal kurssikres. Sælger skal evt. medvirke ved kurssikring med sin underskrift, selvom køber har kursrisikoen. Spørg ejendomsmægleren eller din bank om mulighederne for kurssikring. Vi samarbejder med Nordea og henviser dig gerne til en lokal bankrådgiver.

 

Skødet registreres

Købsaftalen danner grundlag for skødets vilkår. Skødet registreres elektronisk i den digitale tingbog. I købsaftalen kan du se, hvornår skødet skal ligge klar til godkendelse og underskrift. Når skødet ligger klar, skal det underskrives af sælger og køber med en digital signatur. Såfremt du ikke har en digital signatur, kan du give fuldmagt til den der registrerer skødet. Selve registreringen kan foretages af både købers rådgiver/advokat og af sælgers ejendomsmægler.

 

Ejendomsmægleren er sælgers rådgiver

Ejendomsmægleren varetager sælgers interesser. Selvfølgelig hjælper mægleren køber med råd og vejledning, men egentlig bistand skal køber have hos sin egen rådgiver/advokat.

 

Din mening er vigtig

Vi vil gerne give dig den bedst mulige oplevelse, når du køber og sælger bolig gennem os. Det gør vi bedst, hvis du fortæller os din mening om vores måde at håndtere handlen på. Derfor sender vi sælger tre og køber to korte spørgeskemaer undervejs i forløbet. Ejendomsmægleren vil spørge om din email-adresse, så du kan modtage spørgeskemaerne. Deltager du i undersøgelsen, er du med til at hjælpe andre fremtidige købere og sælgere til en god oplevelse hos os. Du deltager endvidere i lodtrækningen om et gavekort.

Hjælp og rådgivning til andre dele af din bolighandel

Find din mægler

Find købere